樓換樓2026懶人包｜先買後賣定先賣後買？換樓按揭、印花稅及律師費全攻略

換樓是不少業主置業後的下一步：或因家庭成員增加而需要更大空間，或希望改善居住環境與地區配套。與首次置業不同，換樓要同時處理「賣舊居」與「買新居」兩宗交易，真正需要協調的是兩條時間線如何銜接，以及在過渡期間如何安排按揭、稅項與現金流。本文整理樓換樓的兩種主流做法、換樓按揭的成數限制、買樓程序與賣樓程序的時間編排、撤辣後的印花稅與退稅安排，以及一買一賣的完整使費預算，助你在行動前逐項計清楚。

樓換樓指業主出售原有物業並購入新物業。實際操作上主要分為兩種：先賣後買指先出售舊居，再購入新居；先買後賣則指先購入新居，其後才出售舊居。兩者的核心分別在於按揭保險資格、資金流安排，以及兩宗交易之間是否需要過渡居所。

換樓按揭與首次置業按揭的主要差異之一，是申請時業主可能仍有另一筆未償還按揭。金管局目前把住宅物業基本按揭成數上限統一為70%，供款與入息比率（DSR）上限一般為50%；按揭保險則另有合資格準則及供款比率要求，因此須把銀行按揭規則與按揭保險規則分開理解。

1. 先買後賣的按揭安排

- 在現行金管局宏觀審慎措施下，住宅物業的基本按揭成數上限為70%，不因物業價值、自住與否或申請人另有按揭而自動下調；實際批核仍取決於銀行估值、還款能力及信貸審批。

- 若新物業需申請按揭保險以承造高於70%的按揭，須留意按證保險公司的資格準則：最高九成按揭只適用於所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業，且所有申請人均為固定受薪人士。先買後賣時如舊居尚未完成出售，一般未能符合這項九成按揭條件。

- 供款與入息比率會按申請人的整體債務還款負擔評估；如舊居按揭尚未清還，其供款通常會連同新居按揭及其他債務承擔一併納入銀行審批。就2024年10月16日或之後簽訂臨時買賣合約的按揭保險申請，按證保險公司一般供款比率上限為50%，並不會單因申請人另有未償還按揭而自動降至40%；實際批核仍須符合按揭保險及銀行的其他要求。

- 舉例：若舊居每月按揭供款為HK$11,000、新居預計每月供款為HK$19,000，在舊按揭尚未清還期間，銀行評估還款能力時一般會把兩筆供款及其他適用債務承擔一併考慮；實際計算方法及可批貸款額以銀行及按揭保險審批為準。

2. 先賣後買的按揭安排

若舊居在新居按揭申請及相關資格評估前已完成出售，申請人不再持有其他香港住宅物業，按揭結構通常較簡單，亦較有機會符合高成數按揭保險的相關資格；實際仍須視乎物業價值、申請人收入、職業及其他審批條件。

按證保險公司現行的最高按揭成數安排如下：

3. 成交期不接軌時的過渡方案

即使選定了換樓方式，實際操作中舊居與新居的成交期未必完全銜接，屆時可考慮以下安排：

- 與新居賣方商議延後成交期，可爭取更多時間完成舊居出售，通常是較直接、且毋須新增借貸的做法；能否安排則取決於賣方是否同意及合約條款。

- 過渡性貸款：部分銀行可提供短期融資以銜接舊居出售與新居成交之間的資金缺口，但相關借貸會影響整體負債及還款能力評估。若同時申請按揭保險，首期資金來源亦須符合按證保險公司的資格要求，應在使用其他信貸融資前先向銀行確認。

- 加按舊居或由家人參與新居融資均涉及額外信貸、業權及法律責任，亦不能假設可藉此避開按揭限制；擔保或其他未償還債務亦可能影響銀行及按揭保險對還款能力的評估，應先向銀行確認並按需要取得法律意見。

- 金管局自2024年2月起暫停物業按揭的利率壓力測試要求，但供款與入息比率及銀行本身的信貸審批仍然適用；「無壓測」不等於可以忽略利率上升或雙重供款對現金流的影響。

換樓的難度不在於單一宗買賣的程序，而在於「一買一賣」兩條時間線的銜接。兩邊都會經歷臨約、正約、轉讓契及成交等節點；買入新居另涉及按揭申請及批核，而出售舊居如尚有按揭則涉及贖樓安排。兩條時間線的先後次序與緩衝時間，直接影響整個換樓過程能否順利銜接。

1. 賣樓程序關鍵時間（舊居）

估價放盤 → 簽臨時買賣合約及收取訂金 → 按臨約訂明日期簽正式買賣合約（市場上常見約14日內，但並非法定固定期限，應以合約約定為準） → 通知銀行及律師辦理贖樓 → 簽署轉讓契、收取樓價餘款及交吉。

換樓客須特別留意兩點：贖樓時是否仍在罰息期內，以及是否須退回按揭現金回贈。兩者都會直接減少舊居套現所得的金額，宜在放盤前先向承按銀行查明。

2. 買樓程序關鍵時間（新居）

估價及向銀行了解初步按揭條件 → 簽臨時買賣合約及支付訂金 → 簽正式買賣合約 → 遞交正式按揭申請並比較不同銀行方案 → 簽按揭文件及轉讓契 → 成交收樓。銀行的初步估價或預先評估並非最終批核。

換樓客須特別留意：辦理預先批核時應向銀行如實申報現有物業及未償還按揭，否則批核結果未必反映實際可批成數，容易在簽約後才發現落差。

3. 兩條時間線的銜接重點

- 先賣後買：如需要依賴舊居售樓款支付新居首期或尾數，可考慮待舊居簽妥具法律約束力的買賣合約後再落實新居，並在兩邊合約預留成交期及資金緩衝；仍須考慮舊居交易未能如期完成的風險。

- 先買後賣：若重視居住銜接，可把新居成交安排在舊居交吉前或相近日子，以預留搬遷時間；如需要先取得舊居售樓款支付新居尾數，則可能要安排舊居先完成交易，並另作短期住宿或過渡資金安排。

- 預留審批時間：銀行按揭審批所需時間因個案、估價結果及文件齊備程度而異，編排成交期時須預留足夠空間，避免因審批延誤而影響成交

1. 撤辣後的印花稅安排

- 自2024年2月28日起，買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）以及俗稱「新住宅印花稅」（NRSD，即當時住宅物業第1標準第1部較高的從價印花稅安排）已撤銷。

- 撤辣後，住宅物業第1標準第1部與第2標準採用相同稅率；現時住宅物業從價印花稅不再因買家是否已持有另一住宅物業而套用一套額外較高的「辣稅」稅率。

- 自2026年2月26日起，住宅物業價值超過HK$1億的從價印花稅上調：HK$100,000,001至HK$109,574,470為HK$4,250,000加超出HK$1億部分的30%；HK$109,574,471或以上為6.5%。HK$1億或以下住宅物業則沿用現行較低稅階。

- 因此，對2024年2月28日或之後簽立的住宅物業交易而言，先買後賣不再因「同時持有兩個住宅物業」而須先繳一套額外較高的住宅從價印花稅率；兩種換樓次序的主要差異轉為按揭保險資格及現金流。

- SSD已於2024年2月28日起撤銷；就2024年2月28日或之後簽立的住宅物業買賣或轉讓文書，不再徵收SSD。較早簽立的交易則須按當時適用規則處理。

2. 退稅安排是否仍然適用

撤辣前，符合條件的香港永久性居民如先購入新住宅以取代其唯一原有住宅，須先按當時較高的住宅從價印花稅率繳稅。就2016年11月5日或之後取得的新住宅，舊制一般容許在新住宅轉讓契日期起12個月內出售原有唯一住宅後，按法例申請退回部分多繳的從價印花稅；更早期交易曾有不同期限。是否視作在指定期限內出售，須按稅務局對應課稅買賣文書及轉讓契的規則判斷。

這類舊制換樓退稅的一般申請時限為：購買新住宅的應課稅文書日期起兩年內，或出售原有住宅的轉讓契日期起兩個月內，以較後者為準，並須按稅務局要求提交申請表及證明文件。

對於2024年2月28日或之後簽立的新住宅交易，由於住宅物業已取消相關需求管理「辣稅」差額，一般不再產生昔日「先繳較高稅率、賣出原有唯一住宅後申請退回差額」的換樓退稅情況。2024年2月28日前的交易則仍可能涉及舊制，應按簽約日期及個別事實向稅務局或代表律師確認。

3. 「甩名」操作的現況

在住宅物業需求管理措施生效期間，市場上曾出現聯名業主透過轉讓業權份額（俗稱「甩名」）調整持有方式，以配合當時首置及印花稅安排。這類交易本身亦可能涉及印花稅、按揭及法律成本，不能只以「慳稅」概括。

撤辣後，住宅物業不再因買家另持有住宅物業而套用昔日較高的住宅從價印花稅率，因此「甩名慳辣稅」的主要誘因已消失。不過，業權如何分配仍可能影響按揭保險資格、銀行對個別申請人的債務及還款能力評估，以及日後業權轉讓成本。

換樓涉及「一買一賣」兩套使費，須同時預算兩邊成本，不能只計新居首期。

香港物業交易的律師費並無法定固定收費表，固定收費制度早已取消，費用由客戶與律師商議。實際報價會因交易性質、業權查冊及文件複雜程度、是否涉及按揭或贖樓等因素而異，因此較穩妥的做法是在簽署具約束力的買賣合約前向代表律師索取書面報價及確認所包含的工作範圍。

換樓期間會同時出現搬遷、新居裝修及入伙後的家居風險。部分家居保險會提供搬遷期間的家居財物保障，但裝修工程引致的事故或損失未必屬一般家居保險保障，因此在搬屋或裝修前應先核對保單條款，並確認是否需要另購裝修相關保障。

火險與家居保險並不相同。保監局指出，銀行一般會要求按揭業主安排火險／樓宇保險，以保障樓宇結構的維修、修復或重建成本；家居保險則主要保障室內家居財物及因意外引致的第三者責任。

家居保險的實際保障因產品而異。以忠意家居綜合保險現行產品資料為例，主要保障可包括：

1. 家居財物

因受保意外引致家居財物的實質損失或損毀；忠意家居綜合保險的家居財物最高保障額為HK$1,000,000或家居財物實際價值（以較低者為準），並設每件物品及貴重物品分項上限。並受保單條款及自負額限制。

2. 公眾責任

因居所發生意外而令第三者身體受傷或財物受損，受保人依法須承擔的責任；忠意家居綜合保險的公眾責任最高保障額為HK$7,500,000，並受保單條款及自負額限制。

3. 臨時居所及搬遷保障

忠意家居綜合保險列有受保事故令居所不能居住時的臨時居所費用（最高HK$30,000、每日上限HK$1,500），以及在香港境內搬往新居期間的家居財物保障（最高HK$50,000），均受相關條款、自負額及分項上限約束。

4. 投保前須留意的不保事項

以忠意家居綜合保險為例，自然損耗、日久失修、逐漸變壞，以及由改建、維修、翻新、裝修或保養工程引致的事故或損失等都屬於不保事項；違例或未經批准的建築工程亦屬須留意的風險。如居所連續空置超過30日，受保人須通知保險公司並取得書面確認，否則保險公司保留拒絕該段期間索償的權利。至於門窗，保監局把原有門窗列作樓宇結構例子，但個別家居保單亦可另設門鎖或窗戶損毀的有限額延伸保障，應以所持保單為準。

5. 揀選要點

- 按家居財物的實際價值及居住需要釐定保額，而非單看保費高低

- 留意墊底費（自負額）水平及各項保障的每件賠償上限

- 確認裝修工程期間是否受保。一般家居保險不等同裝修保險；以忠意家居綜合保險現行條款為例，由改建、維修、翻新、裝飾或保養工程引致的事故、損失、費用、責任或人身傷害屬一般不保事項之一。

- 如聘用家庭傭工，僱主仍須依法安排僱員補償保險；家居保險不能視作取代法定僱員補償保險。外傭僱主亦須按標準僱傭合約承擔相關醫療責任，可另行評估合適的家傭保障

- 部分屋苑或大廈已由物業管理公司或業主立案法團購買統保保單（Master Policy），可先向管理處了解或索取相關資料，確認大廈樓宇結構及公用地方的保障範圍，再評估個人家居保障是否有缺口。

忠意香港的家居綜合保險保障因意外引致的家居財物損失及損毁，家居財物保障高達HK$1,000,000。除此之外，家居綜合保險亦包括公眾責任、人身意外及自選附加樓宇的保障，當中公眾責任的保障高達HK$7,500,000，輕鬆保障您的安樂窩。

以上內容僅供參考，如果對保障有任何疑問，請向相關保險公司查詢。